Inkomenseis voor een huurwoning: zo werkt het
De meeste verhuurders in de vrije sector kijken of je inkomen hoog genoeg is voor de huur. Zo werkt dat meestal, wat als inkomen telt en wat je kunt doen als je er net onder zit.
Team HubSnap · Bijgewerkt op 8 oktober 2026 · 3 min lezen
De 3- tot 4-keerregel
In de vrije sector vragen veel verhuurders en makelaars een bruto maandinkomen van ongeveer drie tot vier keer de maandhuur. Dat is een gebruik in de markt, geen wettelijke regel. De precieze eis verschilt per verhuurder en staat meestal in de advertentie.
Verhuurders moeten wel een selectieprocedure gebruiken die helder en transparant is en bekend is bij kandidaat-huurders, met niet-discriminerende criteria. Sinds 1 januari 2024 moet die procedure op papier staan en gepubliceerd zijn, en afgewezen kandidaten hebben recht op uitleg (bron).
Inkomenseis berekenen
Vul een huurprijs of je inkomen in en zie wat een eis van 3, 3,5 of 4 keer betekent. De berekening gebeurt in je browser; er wordt niets opgeslagen.
Gevraagd bruto maandinkomen
- 3×€ 4.500
- 3,5×€ 5.250
- 4×€ 6.000
Hoogste huur bij dit inkomen
- 3×€ 1.500
- 3,5×€ 1.285
- 4×€ 1.125
Alleen een indicatie. Elke verhuurder bepaalt zijn eigen eis.
Bruto of netto?
De meeste verhuurders kijken naar je bruto maandinkomen (voor belasting). Sommige rekenen met netto, en dan is de eis een stuk strenger. Kijk dus goed in de advertentie of vraag het na. Of vakantiegeld of een dertiende maand meetelt, verschilt ook per verhuurder.
Samen huren, zzp, studenten en een nieuwe baan
- Samen huren: veel verhuurders tellen beide inkomens op. Sommige tellen alleen het hoofdinkomen of hanteren een lagere factor voor het tweede inkomen.
- Zzp'ers: reken erop dat je jaarcijfers moet laten zien, zoals je recente aangiftes inkomstenbelasting of een verklaring van je boekhouder.
- Nieuwe baan of proeftijd: een werkgeversverklaring en je getekende contract helpen meestal. Sommige verhuurders vragen om een vast contract of een intentieverklaring.
- Studenten: huren meestal met een garantsteller, vaak een ouder, die wel aan de inkomenseis voldoet.
- Pensioen of uitkering: AOW en pensioen tellen voor de meeste verhuurders gewoon mee als inkomen.
Huren met een garantsteller
Een garantsteller tekent dat hij of zij de huur betaalt als jij dat niet kunt. Verhuurders toetsen het inkomen van de garantsteller meestal op dezelfde manier, en sommige accepteren alleen garantstellers die in Nederland wonen. Vraag dit na voordat je reageert.
Tips als je net niet aan de eis voldoet
- Kijk naar iets goedkopere woningen, of net buiten het centrum.
- Vraag of een garantsteller wordt geaccepteerd.
- Kijk naar middenhuurwoningen: voor nieuwe contracten geldt daar sinds 1 juli 2024 een maximale huurprijs.
- Noem je inkomen en eventuele garantsteller duidelijk in je motivatiebrief.
Veelgestelde vragen
Veel verhuurders in de vrije sector vragen een bruto maandinkomen van ongeveer drie tot vier keer de huur. Bij een huur van € 1.500 is dat zo'n € 4.500 tot € 6.000 bruto per maand.
Meestal bruto. Sommige verhuurders rekenen met netto, dus kijk in de advertentie of vraag het na.
Nee, het is een gebruik in de markt. Verhuurders moeten wel een transparante, niet-discriminerende selectieprocedure hanteren.
Vaak wel. Veel verhuurders tellen beide inkomens op, maar sommige tellen maar één inkomen of rekenen met een andere factor.
Veel verhuurders accepteren een garantsteller, vooral bij studenten. Ook het inkomen van de garantsteller wordt dan getoetst.
Inkomenseisen bepaalt elke verhuurder zelf. Deze gids beschrijft wat gebruikelijk is, geen wettelijke regel.
Bij sociale huur geldt juist een maximuminkomen
Bij sociale huurwoningen van woningcorporaties werkt het andersom: daar geldt een maximuminkomen. In 2026 wijzen corporaties sociale huurwoningen toe aan huishoudens met een inkomen tot € 51.537 (eenpersoons) of € 56.910 (meerpersoons) (bron). Lees hoe inschrijven voor een sociale huurwoning werkt.