Wet betaalbare huur: wat betekent het voor jou als huurder?

Wat regelt de Wet betaalbare huur?

De Wet betaalbare huur geldt sinds 1 juli 2024. Elke huurwoning krijgt punten volgens het woningwaarderingsstelsel (WWS). Dat aantal bepaalt in welke van de drie sectoren een woning valt: sociale huur, middenhuur of vrije sector. In de sociale huur en de middenhuur hoort bij elk puntenaantal een maximale huurprijs (Huurcommissie).

• Middenhuur is nieuw beschermd: woningen met 144 tot en met 186 punten hebben bij een contract dat op of na 1 juli 2024 is getekend een maximale huur. Daarvoor mocht de verhuurder vragen wat hij wilde.
• Het puntenstelsel is vernieuwd: de WOZ-waarde, de buitenruimte en het energielabel tellen anders mee. Een slecht energielabel kan zelfs minpunten geven.
• Puntentelling bij je contract: sinds 1 januari 2025 moet de verhuurder bij elk nieuw huurcontract een puntentelling van de woning voegen.
• De datum van ondertekenen telt: een contract van vóór 1 juli 2024 kan geen middenhuur zijn, ook niet als de woning tussen 144 en 186 punten heeft.

Huurgrenzen 2026

• Sociale huur

  Punten

  tot en met 143

  Maximale kale huur per maand

  € 932,93

• Middenhuur

  Punten

  144 tot en met 186

  Maximale kale huur per maand

  tot € 1.228,07 (bij 186 punten)

• Vrije sector

  Punten

  187 of meer

  Maximale kale huur per maand

  Geen maximum

De grenzen zijn op 1 januari 2026 met 3,65% geïndexeerd (bron: Volkshuisvesting Nederland). De precieze maximale huur hangt af van het aantal punten van jouw woning. Laatst gecontroleerd: 28 oktober 2026.

Lees hoe de punten zijn opgebouwd in puntentelling huurwoning, en wat de middenhuur in de praktijk betekent in middenhuur 2026.

Zo check je of je huur klopt

1. Vul de Huurprijscheck van de Huurcommissie in. Je ziet hoeveel punten je woning heeft en wat de maximale huur is.
2. Vergelijk dat met de puntentelling die je verhuurder bij het contract moest voegen.
3. Woon je langer dan 6 maanden in de woning en is de huur te hoog? Doe je verhuurder eerst schriftelijk een voorstel voor huurverlaging.
4. Gaat de verhuurder niet akkoord, of woon je er korter dan 6 maanden? Vraag de Huurcommissie om de huur te beoordelen. Haar uitspraak is bindend voor jou en je verhuurder.

Huur je in de vrije sector? Dan kun je de Huurcommissie alleen vragen je aanvangshuur te toetsen als je er korter dan 6 maanden woont of een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar hebt. Ook in de sociale huur en de middenhuur kun je bij de Huurcommissie terecht met geschillen over huurverhoging, onderhoud en servicekosten.

Tijdelijke huurcontracten

Tegelijk met de Wet betaalbare huur ging op 1 juli 2024 de Wet vaste huurcontracten in. Een nieuw huurcontract is sindsdien in principe voor onbepaalde tijd. Een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar mag alleen nog voor bepaalde groepen, zoals studenten die voor hun studie naar een andere gemeente verhuizen. Wordt een tijdelijk contract verlengd, dan wordt het een vast contract (Rijksoverheid).

Tijdelijke contracten die vóór 1 juli 2024 zijn getekend, lopen gewoon af op de afgesproken datum.

Wat verandert er? De plannen voor 2027

Let op: dit zijn plannen. De minister van Volkshuisvesting heeft de maatregelen hieronder aangekondigd. Volgens de Rijksoverheid gaan de aanpassingen aan de Wet betaalbare huur naar verwachting per 1 januari 2027 in (bron). Tot die tijd gelden de regels hierboven.

• Prijsopslag bij de WOZ-cap: woningen waarvoor de WOZ-cap geldt, vaak op populaire plekken, krijgen een prijsopslag. Ze blijven wel middenhuur en gaan niet naar de vrije sector.
• Kleine rijksmonumenten: de WOZ-waarde gaat zwaarder meetellen in het puntenstelsel.
• Geen minpunten meer zonder buitenruimte: de 5 minpunten voor een woning zonder enige buitenruimte vervallen.
• Tijdelijk contract voor alle studenten: ook studenten die al in de studiestad wonen, mogen weer een tijdelijk contract van maximaal 2 jaar krijgen.
• Nieuwbouwopslag verlengd: voor nieuwe middenhuurwoningen mag een verhuurder 10% boven de maximale huur vragen; die regeling loopt langer door, tot 2032.

Een hogere maximale huur geldt pas bij een nieuw huurcontract; je huidige huur gaat er niet direct door omhoog. Bron: Volkshuisvesting Nederland, 20 april 2026. Kijk voor de actuele stand op rijksoverheid.nl.

Veelgestelde vragen

• Wat is de Wet betaalbare huur?

  Een wet die sinds 1 juli 2024 geldt. Het puntenstelsel bepaalt daarmee de maximale huur van sociale huurwoningen (tot en met 143 punten) en van middenhuurwoningen (144 tot en met 186 punten) met een contract vanaf die datum.

• Wat zijn de huurgrenzen in 2026?

  Sociale huur: maximaal € 932,93 per maand. Middenhuur: maximaal € 1.228,07 bij 186 punten. Boven 186 punten valt een woning in de vrije sector, zonder maximum.

• Geldt de wet ook voor mijn oude huurcontract?

  De bescherming van de middenhuur geldt alleen voor contracten die op of na 1 juli 2024 zijn getekend. Voor sociale huur gold al eerder een maximale huur.

• Hoe laat ik mijn huur verlagen?

  Doe de Huurprijscheck van de Huurcommissie. Is de huur te hoog en woon je er langer dan 6 maanden, stel je verhuurder dan eerst een verlaging voor. Lukt dat niet, of woon je er korter, dan kun je de Huurcommissie vragen de huur te beoordelen.

• Wat verandert er in 2027?

  Het kabinet wil onder meer een prijsopslag voor woningen met een WOZ-cap, geen minpunten meer voor een woning zonder buitenruimte en tijdelijke contracten voor alle studenten. Dit zijn plannen; volgens de Rijksoverheid gaan de aanpassingen naar verwachting per 1 januari 2027 in.